Le Property Development Scheme n’est pas un label écologique, et ce n’est pas non plus une version modernisée de l’IRS réservée aux fortunes internationales. C’est autre chose, et bien plus utile pour vous : c’est le cadre légal qui autorise un étranger à acheter un bien en pleine propriété à l’île Maurice, et à obtenir un permis de résidence avec.
Je précise parce que la confusion est permanente. On me parle du PDS comme d’une certification de construction durable, ou comme d’un produit financier. Ce n’est ni l’un ni l’autre. C’est un régime d’aménagement, et ce qu’il faut en retenir tient en trois lignes que je détaille plus bas.
Ce que le PDS autorise, exactement
À Maurice, un non-citoyen ne peut pas acheter n’importe quel bien n’importe où. L’acquisition immobilière par un étranger passe par des dispositifs encadrés, et le PDS est aujourd’hui le principal d’entre eux.
Concrètement, un promoteur fait approuver un projet sous le régime PDS auprès de l’Economic Development Board. Une fois le projet validé, les logements qu’il contient peuvent être vendus à des étrangers, en pleine propriété et pour une durée illimitée. Vous n’achetez pas un droit d’usage ni un bail emphytéotique : vous achetez le bien, comme vous achèteriez un appartement à Nice.
L’acte se signe devant notaire, dans une langue et selon une logique qui vous seront familières : le droit mauricien de la propriété descend du code civil napoléonien, hérité de la période française et conservé par les Britanniques après 1810. Pour un acheteur français, c’est probablement l’argument le plus rassurant du dossier, et il est rarement mis en avant.
Trois choses à retenir
Le PDS est un régime d’aménagement, pas un label. Il ouvre la pleine propriété aux étrangers. Et à partir d’un certain montant d’acquisition, il ouvre aussi le permis de résidence.
D’où il vient : IRS, RES, puis PDS
Le PDS a des ancêtres, et c’est la source de la plupart des malentendus que je rencontre.
L’Integrated Resort Scheme (IRS) est arrivé le premier. Il visait de grands ensembles résidentiels de standing, sur de vastes emprises foncières, avec golf, marina et services hôteliers. Un produit haut de gamme, sur des surfaces importantes, réservé de fait à un petit nombre d’acquéreurs.
Le Real Estate Scheme (RES) a suivi, pour des projets de taille plus modeste, sur des terrains plus petits. Plus accessible que l’IRS, mais toujours limité.
Le PDS les a remplacés tous les deux. Il ne s’agit pas d’un ajout au catalogue mais d’une succession : les nouveaux projets se montent sous PDS, et l’on ne crée plus d’IRS ni de RES. C’est le point que je dois corriger le plus souvent, parce que beaucoup d’articles présentent encore les trois dispositifs comme trois options disponibles côte à côte. Elles ne le sont pas.
Ce qui existe encore, en revanche, ce sont des biens IRS et RES en revente, sur le marché secondaire. Ils restent parfaitement achetables, et j’en propose régulièrement. Ce sont souvent des biens installés, dans des résidences arrivées à maturité, avec un jardin qui a poussé et un voisinage constitué. Pour certains profils, c’est un meilleur achat qu’un plan sur catalogue.
IRS, RES, PDS : qui fait quoi
| IRS | RES | PDS | |
|---|---|---|---|
| Arrivée | Le premier dispositif | Venu ensuite | Le régime actuel |
| Taille des projets | Grandes emprises foncières | Terrains plus réduits | Variable selon le projet |
| Positionnement | Résidentiel de standing avec services | Haut de gamme, plus modeste | Ouvert à plusieurs gammes |
| Volet social | Peu formalisé | Peu formalisé | Obligations envers la commune |
| Aujourd'hui | Uniquement en revente | Uniquement en revente | Seul régime des projets neufs |
| Pleine propriété | Oui | Oui | Oui |
| Permis de résidence | Selon le montant d'acquisition | Selon le montant d'acquisition | Dès 375 000 USD |
Le seuil de 375 000 USD est un montant réglementaire révisé périodiquement. À confirmer au moment de monter votre dossier.
Le seuil de 375 000 dollars et le permis de résidence
C’est la disposition qui intéresse la plupart de mes clients, et celle qui mérite d’être comprise précisément.
L’acquisition d’un bien d’une valeur d’au moins 375 000 dollars américains dans un programme éligible ouvre droit à un permis de résidence, pour l’acquéreur, son conjoint et ses enfants à charge. Le permis est lié à la détention du bien : vous le conservez tant que vous êtes propriétaire.
Deux précisions que l’on oublie de vous donner. D’abord, ce seuil est un montant réglementaire, révisé périodiquement par les autorités mauriciennes. Il a bougé par le passé, il peut bouger encore. Faites-le confirmer au moment où vous montez votre dossier, pas sur la foi d’un article, y compris celui-ci.
Ensuite, un permis de résidence n’est pas un permis de travail, et ce n’est pas non plus une résidence fiscale. Ce sont trois choses distinctes, et les confondre est la source d’à peu près tous les projets mal ficelés que je vois passer.
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Ce que le promoteur doit à la commune
Il y a une dimension du PDS dont on parle peu et qui explique le nom du dispositif : le régime impose au promoteur des obligations envers la communauté locale. Contribution sociale, participation à des équipements, intégration paysagère, emploi local pendant et après le chantier.
Ce n’est pas de la décoration réglementaire, et cela vous concerne directement en tant qu’acheteur. Un projet qui s’intègre mal à son environnement immédiat, qui coupe un accès public ou qui se pose en enclave, vieillit mal et se revend moins bien. Les projets qui tiennent dans le temps à Maurice sont ceux dont le voisinage n’a pas de raison de se plaindre.
Quand je visite un programme avec un client, c’est un des points que je regarde en premier, avant même la qualité des finitions : où passe la route, qui vit autour, et ce que le projet apporte ou retire à ceux qui étaient là avant.
Sur ce que donnent ces programmes une fois habités, cette vidéo vous en montrera plus qu’une plaquette de promoteur.
Ce que vous achetez vraiment
Au-delà des murs, un achat en PDS emporte un ensemble de conséquences patrimoniales qui pèsent souvent plus lourd que le prix au mètre carré.
- La pleine propriété, transmissible, sans limite de durée.
- Aucun droit de succession à Maurice. La transmission à vos enfants ne se heurte pas à la fiscalité successorale que vous connaissez en France.
- Un impôt sur le revenu à taux unique de 15 pour cent, et pas d’imposition des plus-values immobilières à la revente.
- Un acte notarié en français, sous un droit de la propriété d’inspiration française.
Sur la revente, la plus-value observée sur les bons emplacements dépasse souvent 20 pour cent, et elle n’est pas imposée. Je le dis avec la prudence qui s’impose : c’est une observation de marché sur les quinze dernières années, pas une garantie, et cela dépend massivement de l’emplacement et du moment.
Les points de vigilance
Je ne vais pas vous vendre le PDS comme un produit sans défaut. Il y a trois choses à regarder de près.
La vente en état futur d’achèvement. Une grande partie des programmes PDS se vendent sur plan. C’est un mode d’acquisition parfaitement sûr quand les garanties sont là, et une source de mauvaises surprises quand elles n’y sont pas. Vérifiez la garantie financière d’achèvement, l’échéancier de paiement, les pénalités de retard, et l’historique du promoteur sur ses livraisons précédentes.
Les charges de syndic. Un programme avec piscines, sécurité, espaces verts et conciergerie a un coût de fonctionnement, et il est réparti entre les propriétaires. Demandez le budget prévisionnel de la copropriété avant de signer, pas après la première assemblée générale.
Les frais d’acquisition. Pour un acquéreur étranger, comptez de l’ordre de 15 pour cent du prix en droits d’enregistrement, taxe applicable aux non-citoyens et frais de notaire. C’est un ordre de grandeur, à faire chiffrer sur votre dossier réel : ces taux sont revus régulièrement.
Ce que je ne ferai jamais
Vous dire qu’il faut se décider vite parce qu’un autre client est sur le bien. Je ne travaille pas comme ça. Ce qui doit être pour vous sera pour vous, et un achat immobilier à dix mille kilomètres de chez soi se prend au bon rythme, pas dans l’urgence.
Questions fréquentes sur le PDS
Questions fréquentes sur le Property Development Scheme
Le PDS est-il réservé aux acheteurs étrangers ?
Non. Les Mauriciens peuvent acquérir dans un programme PDS. Ce que le régime apporte de spécifique, c'est d'ouvrir l'acquisition en pleine propriété aux non-citoyens, ce que le droit commun ne permet pas.
Faut-il acheter à 375 000 dollars pour obtenir un permis de résidence ?
C'est le seuil réglementaire d'acquisition ouvrant droit au permis de résidence pour l'acquéreur, son conjoint et ses enfants à charge. Vous pouvez acheter en dessous, mais sans le permis attaché. Attention : ce montant est révisé périodiquement, faites-le confirmer au moment de monter votre dossier.
Peut-on encore acheter en IRS ou en RES ?
Plus en neuf : le PDS a remplacé ces deux dispositifs et les nouveaux projets se montent tous sous ce régime. En revanche, les biens IRS et RES existants restent achetables sur le marché secondaire. Ce sont souvent des résidences arrivées à maturité, avec un jardin poussé et un voisinage constitué.
Le permis de résidence obtenu par le PDS autorise-t-il à travailler ?
Non. Permis de résidence, permis de travail et résidence fiscale sont trois choses distinctes. Confondre les trois est la source de la plupart des projets mal ficelés. Si vous comptez exercer une activité à Maurice, la question se traite séparément.
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat ?
Pour un acquéreur étranger, comptez de l'ordre de 15 pour cent du prix, entre droits d'enregistrement, taxe applicable aux non-citoyens et frais de notaire. C'est un ordre de grandeur : ces taux sont revus régulièrement et doivent être chiffrés sur votre dossier réel.
Peut-on louer son bien acquis en PDS ?
Oui, la mise en location est possible et beaucoup de propriétaires le font, notamment sur les périodes où ils n'occupent pas le bien. Les modalités dépendent du règlement de la résidence et du programme : c'est un point à vérifier dans les documents de la copropriété avant l'achat, pas après.
Qu'est-ce que le volet social du PDS change pour moi ?
Le régime impose au promoteur des obligations envers la communauté locale : contribution sociale, intégration paysagère, emploi local. Cela vous concerne directement : un projet qui s'intègre mal à son environnement, qui coupe un accès ou se pose en enclave, vieillit mal et se revend moins bien.
Mon conseil
Ne choisissez pas un dispositif, choisissez un lieu et un bien. Le PDS n’est qu’un cadre juridique : il vous ouvre la porte, il ne vous dit pas dans quelle pièce entrer. J’ai vu des clients arbitrer entre deux programmes sur des critères réglementaires alors que la vraie différence entre les deux tenait à la route qui passe derrière et à l’exposition au vent.
Venez voir. Passez une semaine ici, visitez trois ou quatre programmes livrés, parlez à des propriétaires installés depuis cinq ans. C’est en une semaine sur place que se prend une bonne décision, pas en trois mois de comparatifs en ligne.
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