Où vivre à l’île Maurice : les villes et régions où s’installent les étrangers

Il y a un trajet que presque tous les nouveaux arrivants font dans leurs premières semaines, et ils le font dans le même ordre : Grand-Baie, puis Flic-en-Flac, puis Tamarin. Trois jours de voiture, trois cafés en terrasse, et la conviction d’avoir fait le tour de la question.

Ils ont visité les trois endroits que tout le monde cite, et aucun des cinq où ils vivront réellement bien. Après quinze ans ici et des centaines d’installations accompagnées, je peux vous dire ce qui départage vraiment ces lieux, et ce n’est presque jamais la plage.

La réponse courte : il n’existe pas de meilleur endroit où vivre à l’île Maurice. Il existe cinq questions dont les réponses éliminent d’elles-mêmes les trois quarts de l’île. Posez-les dans le bon ordre et il vous restera deux ou trois zones, pas vingt.

Ce qui décide vraiment, et ce qui ne décide rien

La plupart des gens choisissent leur région sur la beauté du lagon. C’est le critère qui compte le moins, pour une raison simple : à Maurice, presque toutes les plages sont belles et toutes sont publiques. Vous n’achetez pas un lagon, vous achetez une vie quotidienne.

Voici les cinq questions qui, elles, tranchent réellement.

Le trajet quotidien est le premier facteur, et de loin. L’île fait environ 65 kilomètres du nord au sud, ce qui donne l’impression que tout est proche. Aux heures de pointe, la route qui mène à Port-Louis et aux Plaines Wilhems est saturée, et un trajet qui prend trente minutes le dimanche en demande le double un mardi matin. Si vous travaillez à Ébène ou à Port-Louis, vivre à Grand-Baie signifie passer deux heures par jour en voiture. Beaucoup s’en aperçoivent après avoir signé.

L’école arrive juste derrière quand vous avez des enfants. Le réseau homologué français est concentré sur quelques implantations, et le choix de la commune découle du choix de l’établissement, jamais l’inverse. Le sujet est traité en détail dans notre article sur la scolarité à l’île Maurice.

Le vent et la pluie ne sont pas les mêmes d’un bout à l’autre. C’est le point que personne ne vérifie et que tout le monde subit ensuite. L’alizé souffle du sud-est une bonne partie de l’année : la côte est le prend de plein fouet, la côte ouest en est abritée. Le plateau central reçoit nettement plus de pluie que le littoral. Vingt kilomètres séparent deux climats de vie très différents, et c’est ce qui fait l’objet de notre article sur le choix d’une région.

Le Nord : Grand-Baie, Pereybère, Mont Choisy, Goodlands

C’est là que se concentre la plus grosse communauté d’étrangers, et c’est le premier réflexe de presque tous les nouveaux arrivants.

Grand-Baie est le centre névralgique du nord : environ 13 000 habitants sur à peu près 5 kilomètres carrés, une marina, des commerces ouverts tard, des restaurants, des cliniques privées, des écoles, et tout ce dont on peut avoir besoin sans jamais prendre la route. C’est l’endroit le plus simple pour arriver, et c’est un vrai argument quand on débarque sans repères.

C’est aussi le plus cher, le plus construit et le plus bruyant de l’île. En haute saison, la circulation y est difficile et le rapport qualité prix du mètre carré y est le moins favorable du pays. Beaucoup de mes clients y passent deux ans, puis s’installent un peu plus loin.

Pereybère, à quelques minutes, offre à peu près les mêmes services dans une ambiance plus calme et plus résidentielle. Mont Choisy combine l’accès rapide à Grand-Baie avec des programmes récents et une des plus longues plages de l’île. Ces deux-là sont, à mon sens, de meilleurs choix de vie que Grand-Baie même.

Goodlands est un cas à part, et je le mentionne parce que l’ancienne version de cet article le présentait comme une ville de bord de mer, ce qu’elle n’est pas. C’est une ville de l’intérieur, à environ 16 kilomètres carrés et 20 000 habitants, très peu tournée vers les étrangers, avec un marché et un tissu commerçant authentiquement mauriciens. On y vit beaucoup moins cher qu’à Grand-Baie. En revanche, un étranger n’y achète pratiquement pas : les dispositifs qui ouvrent la pleine propriété ne s’y trouvent quasiment pas.

Cette image dit mieux qu’un long discours ce qu’est la météo d’ici : un grain traverse, il tombe des cordes pendant vingt minutes, et le reste du ciel est bleu. Ce n’est pas une exception, c’est le régime normal, et il varie fortement selon l’endroit où vous vous trouvez sur l’île.

L’Ouest : Flic-en-Flac, Tamarin, Rivière Noire

C’est la côte que je recommande le plus souvent aux familles, et ce n’est pas un hasard : elle est abritée de l’alizé, donc plus sèche et plus chaude, et elle reste à distance raisonnable des pôles d’emploi du centre.

Flic-en-Flac était un village de pêcheurs et c’est devenu la deuxième station balnéaire du pays. La plage est immense, les commerces suffisent au quotidien, et les loyers y sont plus abordables qu’au nord. La contrepartie est une fréquentation forte le week-end, quand les familles mauriciennes viennent pique-niquer sous les filaos, ce qui est d’ailleurs une des belles choses d’ici.

Tamarin et Rivière Noire forment le secteur où la communauté française est la plus dense et la plus installée. Paysages ouverts, montagnes en fond, un vrai tissu associatif et sportif, des écoles, des cliniques. C’est aussi devenu cher, et c’est la zone où l’écart entre le prix affiché et le prix réellement pratiqué se creuse le plus.

Le centre : Quatre-Bornes, Moka, Beau-Bassin

Les Plaines Wilhems, c’est le vrai Maurice urbain : environ 82 000 habitants pour la seule ville de Quatre-Bornes, des marchés, des centres commerciaux, les hôpitaux, les universités, et les prix les plus bas de l’île.

Moka a beaucoup changé avec le développement de son pôle universitaire et tertiaire, et c’est aujourd’hui l’endroit le plus cohérent pour quelqu’un qui travaille au centre. Le climat y est notablement plus frais et plus humide que sur les côtes, ce qui est une bonne nouvelle en février et une contrainte en juillet.

Un point que je dois dire franchement, parce qu’il est déterminant : un étranger n’achète pratiquement pas dans les Plaines Wilhems. L’accès à la pleine propriété passe par des dispositifs encadrés qui sont concentrés sur les côtes. Dans le centre, la voie normale est la location. Nous l’avons développé dans notre article sur Beau-Bassin-Rose Hill.

L’Est et le Sud : les deux côtés que l’on visite sans y vivre

L’Est, autour de Belle Mare et Trou d’Eau Douce, offre les plus belles plages de l’île et les plus beaux parcours de golf. Il prend aussi l’alizé de face, ce qui en fait le secteur le plus venté et le plus frais. Les hôtels y sont nombreux, les services du quotidien beaucoup moins, et les distances vers les écoles et les cliniques deviennent vite un sujet.

Le Sud, de Souillac à Bel Ombre, est la partie la plus sauvage et la moins construite. C’est superbe, c’est authentique, et c’est aussi le secteur où l’on est le plus loin de tout. Je le conseille à des profils précis : des retraités autonomes, sans enfants scolarisés, qui ont déjà vécu ici et savent exactement ce qu’ils cherchent.

Vivre dans un domaine ou un resort : ce qu’on ne vous chiffre jamais

Une partie des biens accessibles aux étrangers se trouve dans des domaines fermés ou des complexes adossés à un hôtel. L’argumentaire est toujours le même : sécurité permanente, piscines, entretien, salle de sport, parfois accès aux services de l’hôtel voisin.

Tout cela est vrai. Ce qu’on oublie de vous dire, c’est que ces services se paient tous les mois, indéfiniment, que vous soyez là ou non. Les charges d’un domaine haut de gamme constituent un poste de dépense permanent qui n’a rien d’anecdotique, et elles augmentent avec le temps. Je ne cite pas de montant ici parce qu’il varie énormément d’un programme à l’autre, mais c’est la première chose que je vous demanderai de faire chiffrer par écrit, avec l’historique des trois dernières années.

Cela dit, pour quelqu’un qui n’est pas là toute l’année, la formule a un vrai sens : le bien est gardé, entretenu, et il ne se dégrade pas pendant votre absence. Sous ce climat, c’est loin d’être un détail.

Ce que l’ancienne version de cet article ne disait pas

Je reprends ici un article qui existait déjà sur ce site, et je dois signaler ce qui n’allait pas, parce que c’était trompeur : il proposait pour chaque ville un tableau « ce que l’on apprécie » et « ce que l’on apprécie moins », et la seconde colonne était systématiquement vide. Tous les endroits y étaient parfaits.

Aucun ne l’est. Voici ce que je dis à mes clients, et qui est absent de la plupart des guides.

Alors, où vous installer ?

Si vous venez avec des enfants et que vous travaillez sur l’île, regardez la côte ouest et le centre, dans cet ordre, en partant de l’école. Si vous êtes retraité et autonome, le nord hors Grand-Baie et le sud vous offriront le meilleur rapport entre le calme et le prix. Si vous n’êtes là que quelques mois par an, un domaine géré vous évitera de retrouver votre maison en mauvais état.

Et si vous ne savez pas encore, ne choisissez pas. Louez, roulez, vivez une saison humide sur place. Personne n’a jamais regretté d’avoir loué un an de plus, alors que je vois régulièrement des gens revendre un bien acheté trop vite dans la mauvaise zone, ce qui coûte beaucoup plus cher que d’attendre. Les risques réels de ce marché, nous les avons détaillés dans notre article sur les vrais dangers de l’investissement.

Venez plutôt passer une semaine avec moi. Je vous ferai voir les endroits dont je vous parle ici, y compris ceux qui ne figurent dans aucune brochure, et vous repartirez avec une idée nette plutôt qu’avec trois cartes postales. Expat un jour, expat toujours.